전세사기 유형은 법의 허점을 이용한 여러 종류가 있습니다. 전세금은 보통 전세자금대출 70~80% 정도 가능하기 때문에 이것을 타깃으로 삼은 사기단들이 기승을 부리고 있어 주의해야 합니다.
내 전세보증금을 지키기 위해서는 먼저 임대차계약서를 작성하기 전에 반드시 사기 안당하는법을 명확히 아는 것이 무엇보다 중요합니다.
전세사기란 세입자가 전셋집에서 언제까지 살기로 집주인과 계약하고 만기 되었을 때 세입자에게 전세 보증금을 고의로 돌려주지 않거나 심지어 경매로 인해 쫓겨나기도 합니다.
전세사기는 본격적으로 2016년부터 많이 늘어났는데 그 이유는 부동산법 제도의 허점과 갭투자 유행입니다. 점점 늘어나는 전세사기를 정부가 2023년 5월부터 특별법을 시행하는 등 제도를 보완에 노력하고 있습니다.
그러나 제도 보완일 뿐 전세사기 예방에 대한 정책이 뚜렷하지 않기 때문에 본인 스스로 전세사기를 당하지 않는 게 최우선입니다.
전세사기는 어떤 종류가 있는지 유형과 이것을 바탕으로 사기를 안당하는법을 차례대로 보겠습니다.
▣ 전세사기 유형
본 글을 이해하려면 아래를 참고하시고 아신다면 넘어갑니다.
1) 매매 후 집주인이 바지사장에게 명의이전
바지란 총알을 받아 준다는 뜻에서 유래되어 총알받이 발음이 바지로, 현재는 명의를 빌려주고 모든 책임을 지는 사람을 바지사장이라고 합니다. 바지사장은 보통 신용불량자, 노숙자 등 신용에 전혀 신경 쓰지 않는 사람에게 시키니 책임감 같은 건 없습니다.
최근 전국 25곳, 서울 1500채 정도, 부산, 대구 등 전세 사기 유형 중에서 가장 큰 비중을 차지한 것이 매매 후 바지사장 명의이전입니다. 수법은 집주인과 세입자가 임대차계약서(전월세계약서)를 맺은 후 이사 당일날 은행에서 전세자금대출로 잔금을 집주인 계좌로 보내면 바로 바지사장에게 일부 금액을 주고 명의변경을 해버립니다.
세입자가 임대차계약서 하기 전에 미리 등기부등본과 밀린 세금이 깨끗한 상태에서 계약합니다. 전세 만기가 되어 세입자는 보증금을 돌려달라고 바지사장에게 전화했는데 돈 없다며 세입자 들어오면 주겠다고 말합니다.
이때 세입자는 돈 줄 때까지 기다리는 방법과 집을 경매로 넘기는 방법이 있습니다. 세입자는 돈을 줄 때까지 기다리자니 바지사장은 돈 줄 생각을 하지 않아서 경매로 진행한다고 했을 때 소송 후 경매로 이뤄지기 때문에 보통 소요 기간은 1년 이상이나 걸립니다.
뿐만 아니라 경매로 진행하면 매매가가 전세값보다 많이 떨어진 상태로 낙찰되면 일부 보증금이 날아가기 때문에 일부 세입자는 직접 낙찰받는 경우도 있습니다.
2) 공인중개사의 사기
전세집 보러 부동산에 갔는데 공인중개사가 어떤 집을 소개해줘서 등기등본을 떼어보니 저당이 잡혀 있었지만 공인중개사는 집주인이 부자이며 괜찮다며 안심을 시킵니다.
이렇게 공인중개사 말 꼬임에 넘어간 연령층 대부분이 20~30초 중반으로 사회 경험이 적고 공인중개사는 연세가 있어 믿고 계약을 하는 경우가 최근에 일어났던 인천 미추홀구의 피해자만 481명 일으켰던 건축왕이 대표적인 예입니다.
이 전세사기는 건축왕 + 공인중개사 + 감정평가사 조직으로 감정평가사는 감정가를 시세집값보다 높게 책정하고 공인중개사는 높게 책정된 전셋집값을 손님에게 소개해줍니다.
이렇게 조직적으로 움직이니 집을 알아볼 때 절대 공인중개사의 말을 믿지 않고 등기등본, 체납된 세금 확인 하는 등 자료와 사실에 근거에만 믿어야 합니다.
3) 깡통전세
깡통전세란 집값과 전셋값이 거의 차이가 없고 심지어 전셋값이 더 많기도 합니다. 더 구체적으로 말하면 전세 보증금이 집값의 80% 이상 차지하는 것을 말합니다.
예를 들어 집값이 1억인데 전세보증금이 8천이면 깡통전세, 1억을 넘으면 역전세로 부릅니다. 현재 부동산 시세가 떨어지는 상황인데 대전 대덕구 연구단지 같은 경우는 역전세로 집값의 110% 이상 되는 집들도 많고 서울 역전세율은 90% 이상 되는 집들도 많습니다.
전세가 집값의 80% 이상 되는 집이 위험한 이유는 지금처럼 경기가 좋지 않으면 부동산 시세가 떨어져 전세 만기 되어 전세보증금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다.
이런 경우는 시세에 따라서 집값이 깡통이 되어버린 상황이지만 최근 빌라 사기 건축업자는 위에서 언급한 것처럼 부동산업자와 계획하고 처음부터 전세금을 매매가보다 같거나 더 높게 책정하고 세입자를 받는 경우도 많습니다.
이렇게 전세사기 유형을 크게 3가지를 알아봤습니다. 그러면 전세사기를 당하지 않는 방법을 알아보겠습니다.
▣ 전세사기 안당하는 방법(예방)
1) 등기부등본 점검, 체납된 세금 확인 후 계약
만약 등기등본을 보는데 저당이 잡힌 금액이 있지만 공인중개사가 괜찮다며 안심시켜도 절대 넘어가면 안 됩니다. 그리고 체납된 세금이 만만치 않게 많다면 포기하고 다른 집을 알아봅니다.
그리고 전입신고 확정일자 받는 것도 잊지 말아야 합니다.
2) 전세보증보험 꼭 가입하기
전세보증금 지키는 일은 이 보증보험만큼 안전한 것이 없습니다.
집주인이 전세금 없다며 안 주고 버틴다면 골치 아파지게 됩니다. 이런 상황을 대비해 전세보증보험을 가입했다면 내 소중한 전세금을 다 받을 수 있습니다.
임대차계약을 하기 전 전셋집이 보증보험 가입이 되는지 꼭 확인해야 합니다. 전세보증보험에서 그 전셋집 보험 가입이 안된다면 마음이 들더라도 포기합니다.
● 보증보험에서 가입이 안 되는 집은
▷ 거래가 잘 되지 않은 지역이거나(지방)
▷ 현 시세보다 전세가격이 높거나
▷ 근저당(돈 빌림)이 비율이 높을 때
가입이 거절됩니다.
3) "디스코 부동산" 앱을 통해 주변 시세 알아보기
앱을 통해서 이사 가려는 장소 주변 시세를 알아봅니다. 어떤 신축 빌라는 집 가격을 높게 형성하기 위해 가짜로 거래를 하는 경우가 있습니다. 앱을 통해 보는데 어떤 집이 유독 높은 가격으로 책정되어 있다면 의심해봐야 합니다.
부동산을 보고 다닐 때 앱으로 근처 시세를 계속 보다 보면 대략적으로 전세 가격을 파악할 수 있습니다.
4) 발품 팔아서 주변 시세 알아보기
집을 구하는 사람은 새로 건축한 빌라를 원하는 경우가 많습니다. 새 빌라는 건축업자가 가격을 많이 높여서 내놓은 경우가 있기 때문에 이사 갈려는 장소 주변에 부동산을 몇 군데 방문해서 알아보고 현장 시세 파악해야 깡통전세를 피할 수 있습니다.
5) 부동산에서 이사와 이자 지원 광고는 사기
빌라촌 거리의 전봇대에 이런 문구를 볼 수 있습니다.
"땡땡부동산 이사비용과 대출 이자 비용 지원"
이런 문구는 정말 정말 조심해야 할 부동산 업체입니다.
이런 곳은 거의 100% 사기 가능성이 높습니다.
예를 들어 간략하게 설명합니다.
새로 지은 빌라 건축업자가 전세를 1억 5천에 집을 내놓는데 나가지 않아 잔머리 씁니다. 건축업자는 전세금 5천 더 올려 부동산업자에게 전세금 2억 원에 소개해달라고 합니다.
손님이 부동산 업자가 소개해주는 새집을 보고 좋아하는데 가지고 있는 돈이 1억 5천밖에 없다고 말합니다. 부동산 업자는 5천만 원을 전세자금대출로 받고 그에 대한 2년 이자를 집주인이 지원해 준다고 말합니다.
5천만 원에 이자 연 5% 잡으면 1년에 250만 원, 2년에 500만 원을 설명하면서 부동산업자는 전세자금대출받으면 바로 주겠다고 합니다. 이렇게 하면 세입자도 건축업자도 손해 볼 것 없어 좋아 보입니다.
하지만 계약 후 건축업자는 바지사장이나 다른 사람에게 명의이전 해 버리면 끝이 납니다.
6) 전입신고 하루만 옮겨달라고 부탁하는 경우
집주인이 사정이 있다며 이런 부탁을 하면 절대로 하면 안 됩니다. 전입신고 단 하루만 옮겨간다면 전세보증금(내 원금 + 전세자금대출) 다 날아가는 수 있습니다.
집주인이 이런 부탁을 하는 경우는 사정이 있다며 전세집을 저당 잡아 대출을 받으려는 의도입니다. 세입자가 전입신고하고 그 사이 집주인이 전셋집에 저당 잡고 대출받으면 본인의 배당 순위가 밀려 경매에 넘어간다면 돈을 못 받습니다. 경매 아니더라도 순위가 밀려 전세금을 못 받을 가능성이 매우 큽니다.
전세가 불안하기 때문에 월세집을 구하려 해도 전세자금대출 이자보다 월세가 더 높기 때문에 부담되어 고민을 많이 합니다.
만약 전셋집을 구한다면 사기 유형을 참고하고 임대차계약 하기 전 어떤 것을 확인해야 하는지 그리고 내 전세보증금을 지키기 위해 보증보험을 꼭 가입하고 마지막으로 전세 만기 되기 전이나 후이나 다른 곳으로 전입신고는 하지 않는 것을 잊어서는 안 됩니다.