임대차계약하기 전에 빌라/아파트/다가구 등기부등본 보는법을 알면 불안하지 않고 전세보증금을 미리 지킬 수 있습니다. 또한 이것은 인터넷으로 쉽게 열람할 수 있습니다.
등기부등본이란 건물(토지, 임야)이 몇 평인지, 어떻게 지었는지 그리고 누구 것이고 이 건물을 잡아서(저당) 돈을 얼마나 빌렸는지 기타 등등 해당 물건에 대해 어떤 거래가 이뤄지면 기록을 남깁니다. 이것은 다른 사람들이 해당 물건을 사용하기 전에 정보를 투명하게 보여주고 거래에 문제가 없게 하기 위해서입니다.
▣ 등기부등본 열람 방법
등기부등본을 열람하는 방법은 2가지 있는데 열람하려는 주소만 알고 있으면 쉽게 정보를 얻을 수 있습니다.
① 인터넷 등기소 홈페이지
인터넷 이용으로 등기부등본을 쉽게 열람할 수 있습니다.
먼저 회원가입하고 로그인해서 이용하시면 되는데 이용 시 발생하는 수수료는 열람 700원, 발급 1,000원입니다. 열람은 법적으로 사용하지 않은 내용만 확인하고 발급은 제출용이므로 우리는 보기만 할 것이니 열람을 선택합니다.
등기부등본을 컴퓨터에서만 보는 것보다 인쇄해서 천천히 보는 것을 추천합니다. 그렇지 않은 환경이라면 캡처해서 보시기 바랍니다.
② 가까운 행정복지센터(주민센터, 동사무소, 면사무소) 방문
행정복지센터에는 무인발급기가 있는데 주소 입력하면 바로 프린터 해서 나옵니다. 무인발급기 사용을 모른다면 직원에게 요청하면 됩니다.
이제 등기부등본 보는법을 설명하는데 개인정보 때문에 일부를 흐릿하게 처리했습니다. 아래 예시는 아파트 등기부등본이지만 빌라나 단독주택은 거의 같다고 보면 됩니다.
다가구 주택도 비슷하지만 조금 설명이 필요하오니 이것은 제일 아래에서 설명하겠습니다.
▣ 등기부등본 보는법
등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 이렇게 3가지로 구분되며 용도는 다음과 같습니다.
① 표제부 : 물건(부동산)의 주소, 면적, 구조 등 기본적인 정보입니다.
② 갑구 : 소유자, 매매한 과거, 압류 등 소유권에 관한 사항을 기록하는 항목입니다.
③ 을구 : 소유자에게 돈을 빌려준 업체 또는 사람이름, 빌려준 금액(저당, 근저당) 등 소유자 외의 사항을 기록하는 항목입니다.
등기부등본을 처음 보는 사람은 용어가 생소하고 내용이 장황하게 보여 쉽지 않게 느껴질 수 있습니다.
하지만 우리가 꼭 필요한 것만 보면 됩니다. 천천히 보면 간단합니다.
각각 3가지를 보겠습니다.
① 표제부
표제부에서 확인할 것은 우리가 볼 물건의 주소가 맞게 되어 있는지만 확인합니다.
위 첫 부분을 보면 "등기사항전부증명서"라고 있는데 글자가 길어서 보통 "등기부등본"이라고 말합니다.
핑크색 글자인 "물건 검색한 주소" 부분에 주소가 맞는지 확인합니다.
② 갑구
갑구는 소유자의 물건에서 압류와 경매가 있는지 점검합니다. 새집이나 한 사람이 오래 산 집은 갑구 칸에 소유자 이름만 있고 깨끗합니다.
여기서 우리가 중요하게 봐야 할 글자는
경매(임의경매개시결정),
압류(가압류)
이렇게 2가지입니다.
그리고 제일 마지막에 집주인의 이름이 맞는지도 봅니다. 갑구는 이렇게 3가지만 봅니다.
새로 지은 집은 내용이 거의 없지만 소유자가 여러 번 바뀐 집은 위처럼 조금 장황하게 보이나 하나하나 보면 알 수 있는 내용입니다.
위 표에서 순위번호 1을 봅니다.
소유자가 "대한주택공사"라고 되어 있으니 이 회사가 건축했습니다. 2번을 보면 최초에 이 집을 "최영찬"분이 샀네요.
순위번호 1번~5번까지의 항목 중 등기목적에 우리는 "경매" "압류" 글자를 보면 됩니다. 여기에는 없네요. 다음을 보겠습니다.
순위번호 7번 가압류, 8번 가압류, 9번 임의경매개시결정 있습니다.
하지만 3개 다 빨간 줄로 그어져 있죠?
그러면 3개 다 가압류, 경매가 해제되었다는 것이고 묶인 것이 풀린 것이니 문제없습니다. 만약 빨간 줄이 없다면 이것은 가압류, 경매가 진행 중이니 이 집을 계약하면 안 됩니다.
우리가 압류, 경매 두 단어를 다 확인했고 이제 마지막으로 표의 제일 끝에 소유자 이름이 정확히 있는지 확인합니다. 위를 보니 소유자의 이름이 홍길동, 거래한 금액까지 다 나옵니다.
2006년 1월 1일부터 부동산 매매 시 실거래가 공개가 의무적이지만 빌라, 아파트, 주택 등 신축한 경우는 실거래가가 나오지 않는 경우가 많습니다.
③ 을구
을구에서 중요하게 봐야 할 단어는 "저당"이 포함된 글자입니다.
위 을구에서 등기목적에 "근저당설정" 되어 있어서 저당이라는 단어가 있지만 빨간 줄 쳐 있기 때문에 이건 해지된 것입니다. 다음을 보겠습니다.
순위번호 21번은 저당 글자 있지만 빨간 줄 있기에 괜찮습니다.
순위번호 22번에 "20번 근저당권설정, 21번 근저당설정 등기 말소"라고 있고 등기원인을 보면 "해지"라고 되어 있습니다. 이것은 빨간 줄이 있으면 그에 대한 설명을 이렇게 꼭 들어가니 참고만 하시면 됩니다.
순위번호 23번에
"근저당설정" 되어 있어 저당 글자 있고요.
채무자 홍길동은 채권최고액 256,300,000원을 삼성생명보험주식회사로부터 돈을 빌렸습니다.
이 상태에서 만약 내가 전세보증금을 주고 들어가면 배당 1순위가 아니기 때문에 위험할 수 있습니다. 자세한 내용은 아래 내용에서 참고하시기 바랍니다.
다가구주택 등기부등본 보는법 보기 전에 먼저 다가구주택과 다세대주택 구분할 줄 알아야 합니다.
※ 다가구주택, 다세대주택 구분하기
1) 다가구주택 : 단독주택, 주인 1명, 세입자가 여러 명 있음.
2) 다세대주택 : 공동주택(아파트, 빌라), 한 건물에 주인 여러 명 있음.
오래된 다가구주택(빨간 벽돌, 외부 계단)과 빌라(내부 계단, 긴 복도)는 구분이 쉽지만 10년 전부터 지어진 건물들은 구분하기 어러운 것들도 있습니다. 빌라로 알고 계약했는데 뒤늦게 다가구주택으로 아는 경우도 있습니다.
다가구주택과 다세대주택 구분하는 방법은 등기부등본을 보고 판단합니다. 등기부등본 안에 주인 한 명이고 세입자가 여러 명이면 다가구(건물), 주인이 한 명이면 다세대주택(집합건물)입니다.
▣ 다가구주택 등기부등본 보는법
다가구주택은 건물 등기부등본과 토지 등기부등본 이렇게 2가지 봐야 합니다. 건물과 토지 등기부등본에 소유주 이름이 같아야 합니다. 다르다면 나중에 문제가 있을 수 있어 전세보증금을 못 받을 수 있습니다.
다가구주택은 여러 사람들과 함께 살고 있으므로 등기부등본에 여러 가정들의 세입자와 전세보증금도 같이 나옵니다. 다가구주택이 문제가 있을 경우 경매 넘어간다면 아파트나 빌라처럼 한 호실만 넘어가는 게 아니라 다가구주택 전체가 한 물건으로 경매로 넘겨집니다.
그래서 건물 등기부등본 볼 때 2가지 봅니다.
① 건물 시세값을 따진다
- 각각 세입자들의 전세보증금 + 건물에 잡힌 저당 금액 내 전세보증금 = 8억
- 건물 시세의 가격 10억
이럴 경우 깡통전세라고 해서 경제가 안 좋아지면 건물값이 하락해 전세보증금이 위험할 수 있으니 피해야 합니다.
② 배당 순위 확인한다
순위는 내가 들어가는 순에 따라 배당 순서가 정해집니다.
예를 들어 설명합니다.
다가구주택이 다섯 집 있고 현재 3 가정이 살고 있는 상태에서 내가 들어가 산다며 배당 순서는 4번째입니다. 4번째 들어가더라도 내 전세보증금이 위험은 없는지 위에서 언급한 것처럼 깡통전세는 아닌지 정확히 계산해야 합니다.
깡통전세 위험성에 대해 모르실 경우 다음 포스팅에서 참고하시 바랍니다.
▣ 등기부등본 보는법 요약정리
- 표제부 주소 확인
- 갑구에 압류, 경매 그리고 집주인 이름 맞는지 확인하기
- 을구에 저당 있는지 확인하기
- 다세대주택은 건물/토지 등기부등본 2가지 확인
임대차계약하기 전에 등기부등본 보는법을 설명했습니다. 이것을 확실하고 명확히 하고 계약하면 편안한 보금자리가 될 수 있습니다.